Działkę budowlaną tanio sprzedam, czyli na co uważać kupując nieruchomość?

Serwisy internetowe pełne są sprytnie zredagowanych ofert sprzedaży atrakcyjnych nieruchomości po okazyjnej cenie. Gdzie kończy się okazja a zaczyna ryzyko utopienia kapitału w nieruchomość, na której niczego nie da się wybudować? Oto kilka wskazówek:

Oczywiście najlepiej jest kupić nieruchomość objętą planem miejscowym i przeznaczoną w tym planie pod zabudowę którą chcemy zrealizować. W takim wypadku wystarczy uzyskać pozwolenie na budowę i możemy budować. Problem w tym, że takie działki to na rynku rzadkość.

Nie dajmy się oszukać sprytnie zredagowanym ogłoszeniom w rodzaju „sprzedam działkę budowlaną (w studium)”. Przeznaczenie działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w ogóle nie rozstrzyga o tym czy na tej działce wolno budować. Studium nie przyznaje żadnych praw do zabudowy nieruchomości. Jego ustalenia nie są bowiem kierowane do obywateli, ale do organów gminy, dla których studium ma być wskazówką przy uchwalaniu planu. Może się zatem zdarzyć, że dla działki przewidzianej w studium pod zabudowę nie dostaniemy warunków zabudowy!

Stosunkowo bezpiecznym rozwiązaniem jest nabycie nieruchomości dla której wydano warunki zabudowy. Przeniesienie takiej decyzji na nabywcę jest w zasadzie czystą formalnością. W zasadzie, bo od każdej reguły są wyjątki.

Przykład: Jeżeli zbywca dysponuje decyzją ustalającą warunki dla zabudowy zagrodowej (w ogłoszeniach sprzedawcy częściej posługują się pojęciem siedliska czy zabudowy rezydencjonalnej) to aby ją zdobyć musiał wykazać, że prowadzi działalność w gospodarstwie rolnym o areale przekraczającym średnią powierzchnię gospodarstwa w gminie. Kiedy sami nie jesteśmy posiadaczami takiego gospodarstwa, to możemy mieć problemy ze skutecznym przeniesieniem takiej decyzji (praktyka stosowana w chwili obecnej w wielu gminach).

A co jeśli chcemy kupić działkę dla której nie wydano warunków zabudowy, ale sprzedawca zapewnia, że nie będzie z tym żadnego problemu? To, że nieruchomość spełnia wymogi uzasadniające ustalenie tych warunków jeszcze nie oznacza, że szybko je dostaniemy. Znam przypadki, w których istnieją wszelkie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a mimo wszystko, sprawy dzięki wydatnej „pomocy” sąsiadów toczą się latami... Wiedzą o tym również banki - nie bez powodu większość z nich uzależnia udzielenie kredytu na zakup działki od przedłożenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli zatem nie chcemy ryzykować, możemy wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla interesującej nas nieruchomości (żeby złożyć taki wniosek nie trzeba być właścicielem działki) i dopiero po ich uzyskaniu zdecydować się na zakup. Jeżeli nie mamy na to czasu, musimy mieć świadomość ryzyka, że warunków zabudowy nie dostaniemy „od ręki”.

Ciekawym rozwiązaniem jest kupno działki dla której udzielono już pozwolenia na budowę, a dotychczasowy właściciel, najczęściej z przyczyn finansowych nie może rozpocząć/dokończyć budowy. Pozwolenie łatwo przenieść, ale warto przed nabyciem nieruchomości sprawdzić czy ono w ogóle obowiązuje. Nie zapominajmy, że niepodjęcie budowy przez 3 lata bądź 3-letnia przerwa w budowie powodują, że pozwolenie wygasa.

                                                                                              

Warto pamiętać, że ocena stanu prawnego nieruchomości to o wiele bardziej złożone opracowanie niż wynikałoby to z zaprezentowanych tu uwag. Obejmuje ona m.in. ocenę legalności decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę, analizę obowiązków związanych z objęciem nieruchomości ochroną zabytków, formami ochrony przyrody czy analizę aspektów podatkowych nabycia nieruchomości itd. W razie wątpliwości przy zakupie działki, zapytajmy profesjonalisty- taniej zapobiegać niż leczyć.