Jak podważyć niekorzystny operat szacunkowy (II)? Rynek.

Mając na uwadze spore zainteresowanie jakim cieszy się post, postaram się w kilku notkach rozwinąć nieco temat "walki" z niekorzystnymi i nieprawidłowymi ustaleniami operatów szacunkowych. Dziś kilka słów na temat rynku lokalnego, regionalnego, krajowego i zagranicznego. 

Prawidłowe określenie obszaru rynku, z którego rzeczoznawca typuje transakcje do porównań jest kluczowe dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Przepisy prawa nie definiują pojęcia rynku nieruchomości i posługują się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając ten ostatni pojęciu regionalnego lub krajowego rynku nieruchomości. W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumieć należy obszar gminy lub powiatu, natomiast rynek regionalny odnosi się do obszaru województwa.

Zasadą jest, iż rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości, przyjmuje ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na rynku lokalnym, czyli na obszarze gminy lub powiatu.

Wyjątkowo jednak,  zgodnie z § 26 ust 1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku może przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, a nawet na zagranicznych rynkach nieruchomości.

Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Podkreślić należy jednak, że rzeczoznawca nie ma całkowitej swobody przy rozszerzaniu rynku nieruchomości. Sięgnięcie przy określaniu wartości nieruchomości do rynku regionalnego, krajowego czy zagranicznego musi być przez rzeczoznawcę uzasadnione. Jeśli rzeczoznawca przy wycenie sięga do transakcji z rynku regionalnego- powinien w operacie wykazać, że konieczność sięgnięcia do tego rynku spowodowana była w istocie brakiem transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej na rynku lokalnym.

Co istotne, niedopuszczalne jest rozszerzanie badanego rynku na rynek regionalny czy krajowy w przypadku wyceny gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi. W orzecznictwie jednomyślnie przyjmuje się, że nieruchomości tych  nie można traktować jako nieruchomości, do których ze względu na szczególne cechy i rodzaj można przyjmować ceny transakcyjne z rynku regionalnego lub krajowego, czy też zagranicznego (por. np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lutego 2011 r., I OSK 563/2010, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Jeśli na rynku lokalnym brak transakcji nieruchomościami drogowymi, nie wolno rzeczoznawcy takich transakcji poszukiwać na rynku regionalnym. Wartość rynkową takiej nieruchomości określa się wówczas przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.